胡‧说楼市｜中美齐放水，新盘战场主宰后市发展

香港跟随美国减息后的首个周末，二手成交依然疲弱，但接下来的第二周，两个新盘的开售却打破了这一状况，因为售楼处出现了久违的万人空巷景象。英皇国际在跑马地的「ONE JARDINE'S LOOKOUT」及新地在元朗站的「The YOHO Hub II」均吸引大量人潮。市场人士形容楼市迎来小阳春，情况是否真是这样呢？

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首先，我们要认清一点，传媒拍到售楼处人山人海，未必真正代表楼市大旺。「ONE JARDINE'S LOOKOUT」累计收到大约2,000个认购登记，以首批85个单位计算，超额22倍。若每位买家最多提交两票，扣除发水因素，意味着约有1,000人希望认购这个楼盘。

之所以出现人山人海，乃因「ONE JARDINE'S LOOKOUT」改变了以往新盘的销售手法，要求所有準买家同一时间在售楼处集合，抽籤后即场销售。结果包括亲友与地产代理在内，短时间内大量人涌至售楼处，形成了人山人海的效应，成为了推动销情的「人肉布景板」。

还有一点是，二月全面撤辣时，发展商尚未打起价格战，但随着后来的新盘逐个劈价，近年购买新盘的买家由平手变输钱，乃至最悲观的负资产，换楼购买力也因而消散，这直接影响后续的购买力。

不过，与二月全面撤辣不同的是，今次美国公布减息后一周，中央政府多个部委大规模放水救市，包括降息降準及资金注入内地股市及楼市，政策与往常的去槓桿完全相反，超出市场预期，刺激本港股市成交额连日创历史新高。在财富效应与热钱推动下，能否进一步刺激楼市交投，也是未来楼市发展的重要指标。